不動産登記・商業登記

実態と合わないまま放置された不動産登記・商業登記や、共有名義のままの不動産は、将来大きなトラブルの原因となります。前畑法律事務所は、和歌山市を拠点に、和歌山県内の登記整理・共有名義の解消に対応しています。本ページでは、登記の整理そのものを扱います。不法占拠、借地借家、近隣問題といった不動産をめぐる紛争については、不動産関連事件のページを御覧ください。

不動産取引、相続、その他様々な場面で問題となるのが、共有登記です。

「税金対策のためその他の理由で実態に反してあえて共有名義にされている登記」

「放置されたために故人の名義のままになっている登記」

これらの登記には大きな問題があります。

まず、「税金対策のためその他の理由で実態に反してあえて共有名義にされている登記」については、簡単に想像がつくとおり、共有名義の登記のため、売買の際に、全共有者の合意がない限り売買ができません。その結果、いつまでも処分できずに固定資産税の負担が消えない「負動産」になってしまいます。

共有名義人に相続が生じた場合には、想像以上に多数の共有名義人が関係することになり、実質的には売買不可能な「負動産」になってしまっている例も見受けられます。

特に、ほかの共有名義人の連絡先を知らない場合に、「共有名義の不動産を売りたいから、話し合いのため、ほかの共有名義人の連絡先を知りたい」というときに、ほかの共有名義人の連絡先を調べることは不可能又は困難を極めます。

ほかの共有名義人が外国に転出して国籍変更の上、死亡していた（もようの）事例もあります。所有者不明土地については、非常に煩雑な手続が必要になります。

一定の取引条件の下で共有持分だけを買い取ってくれる業者もあるにはあるのですが、当然、価格は二束三文になりやすく、トラブルの原因となる契約条項が含まれていることも多々見受けられます。

「税金対策のためその他の理由で実態に反してあえて共有名義にされている登記」については、税金の節約といった、実態に反した利益は放棄し、実態に即した登記に早期に戻すことが肝心です。

次に、放置されたために故人の名義のままになっている登記については、よく知られているとおり、相続人が誰かわからず、不動産登記すらできないという場合が生じる危険があります。

あるいは、相続人が誰であるかわかったとしても、面識が全くないために話し合いすらできないという場合もあります。

このような場合に、相続分に応じてとりあえずの不動産登記を単独で行うという方もいらっしゃいますが、これは、共有名義での不動産登記を孫子の代に残すことになり、孫子の代に迷惑をかけてしまいます。

故人名義の登記については、いずれは遺産分割の手続をとって、一人の所有物にしないと、「負動産」を生み出すことになり、孫子の代にわたって禍根を残すことになります。

あえて共有名義にしている場合であれ、故人の相続の結果共有になってしまっている場合であれ、一般的に、共有物は法律的問題のもとになることが多く、共有状態は早期に解消しておくことが必要です。

特に、はじめは共有者（相続人）全員に面識があっても、共有持分の移転（業者による買取りや差押え、破産、数次相続等、いろいろな原因があります。）により、面識がない人が共有持分権者となると話は非常にこじれやすくなります。

共有者（相続人）全員の合意ができるのであれば、話は簡単ですが、実情として、そのような場合ばかりとは限りません。

共有者（相続人）全員の所在がわからないという場合もないわけではない（先ほどの、外国への転出の例）のですが、共有者（相続人）全員の所在がわかっても、意固地になって反対する人や、逆に、無関心であるために積極的にはんこを押してくれない人がいることも多々あります。

ここで、法律が出てきます。

弁護士法７２条です。「弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。」と法律で定められていて、全員の合意ができている場合以外は、共有状態の解消は、本人がする以外には、弁護士にしかできない業務と法律で定められています。

ですので、（共有持分の放棄をするのであれば別ですが）共有状態の解消のために、共有者全員の合意ができないという場合には、共有状態の解消のためには、本人がする以外には弁護士に依頼する必要があります。

費用だけを見て、あるいはその他の理由で弁護士以外に依頼して共有状態を解消しようとすることは違法行為ですので、弁護士に依頼して、共有状態の登記を解消することを強くおすすめします。